一、核心结论
这个阜新市国有建设用地使用权的转让价格, 是要以那个宗地所在位置以及土地用途对应的基准地价为准做基础。然后, 再结合市场比较法还有收益还原法这些评估方法来进行计算和确定。最后一步, 必须经过那个阜新市自然资源局的核准才行。
大家可以参考阜新市在最近几年里面公布的关于基准地价的一个情况, 主城区里面的住宅用地的话, 属于一级区片的这种, 它的平均价格大致是在每平方米2800元到4200元这样的一个范围里面, 然后工业用地的话, 它大概的平均价格是在每平方米600元到1200元之间, 具体的数据呢, 还得要以阜新市自然资源局发布的最新的公告里的数据为准。
二、基准地价体系
阜新市现在执行的基准地价, 它覆盖了海州区、新邱区、细河区, 还有彰武县, 以及阜新蒙古族自治县这些区域。这些土地按照具体的用途来划分, 一共分为了商业服务业用地, 居住用地, 工业用地, 综合用地, 以及公共管理与公共服务用地这五大类别。
针对每一个用途类别, 下面又分别设置了从一级到四级的不同区片等级。
区片等级, 这个是需要把综合区位条件、交通配套的情况以及基础设施完善程度这些因素都综合考虑进去以后才能确定下来的, 然后就是基准地价这块儿的东西, 它是每两年就要修订一次, 而且这个工作是由阜新市自然资源局来会同发改部门和财政部门联合发布出来的。
三、把转让价格的构成情况以及具体的计算过程呈现出来。
实际转让价格, 是由下述多个要素共同加以决定的。
1. 就是那个宗地所在的具体区片, 拿来对应上面说到的那些具体用途, 然后算出来的那些基准地价的数值。
2. 这个修正系数是针对容积率的, 然后还要看剩余的也就是还在用的那个时间长度, 接着再看开发建设到了什么程度, 再看看靠着街边的具体条件是什么情况, 最后把这些项目一个一个地都进行修正。
3. 在市场对比这个环节, 我们要去参照那些近期在同一区片里的、具有可比性的实例实际发生的成交价格, 然后对相关的数据进行必要的修正。
4. 税费里包含着契税, 税费里还包含着印花税, 税费里也包含着可能涉及的增值税等等。
转让的各方当事人必须委托那些被证明具备相应资质的土地评估机构, 让这些机构把评估报告给弄出来。只有把这个评估的结果报送到阜新市自然资源局那里进行了备案之后, 才能把这个结果作为交易定价所依据的东西。
四、审批与登记流程
1. 双方签订了关于土地使用权的转让合同, 并且已经完成了相关的签署工作。
2. 向阜新市自然资源局提交转让申请，并且要附上原来的不动产权证书, 然后还要提供评估报告, 再拿出转让合同, 最后把双方身份证明材料也一并提交上去。
3. 关于自然资源局的审核这一项内容而言, 其通常的法定期限被规定为一般是三十个工作日这样的状态。
4. 按照既定的规范要求, 去完成对那些应当涉及的各类税费的缴纳动作。
5. 需要前往阜新市不动产登记中心去把权利人的变更登记给办理一下。
五、查询渠道
访问阜新市自然资源局的官方网站, 您可以去查阅一下最新的基准地价方面的公告内容, 同时也可以查看关于转让审批的相关办事指引。
要去查询具体的宗地权属情况以及登记状态, 需要联系阜新市不动产登记中心。
在阜新市的公共资源交易中心, 大家能够看到关于土地出让和土地转让的这些公示信息。
六、大家要注意一些事项。
土地使用权进行转让这个行为, 必须得要符合那个《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》还有阜新市地方上规定这些内容。
如果是通过划拨的方式得到的土地使用权的话, 没有经过市自然资源局的批准并且补交了出让金的情况下, 是绝对不能够直接拿来转让的。在转让完成之后, 这块土地的使用年限应该是等于原来的出让年限减去已经被使用过的那些年限之后所剩下的那一部分。
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