关于城乡统一建设用地市场, 大家心里得明确它的核心任务是啥, 那就是要把城乡两个不一样的土地规矩打破, 别搞两套标准,要让那些在农村里属于集体所有的、可以拿来经营用地的土块子城乡统一建设用地市场建设, 能正式进入市场去交易, 当然这里面有个前提,就是得按照规划来办龙南市就业服务平台, 得依法办事, 得讲究自愿原则, 还得给钱补偿, 经过这一套流程之后, 这些农村的土地就能跟国家手里的建设用地摆在同一条起跑线上进行交易, 权利一样大, 价格也是一样的水平, 目前来说, 咱们执行这个事儿的主要法律依据是2019年改过版本的《中华人民共和国土地管理法》, 还有国务院发的相关的配套文件。
政策框架与法律基础
城乡统一建设用地市场的建设工作, 是把《土地管理法》的第四十三条一直到第四十六条这些核心条款当作最基础的依据。通过这种做法, 最终把集体经营性用地能够直接进入市场进行交易的制度给确立下来。
关键点在于进入市场交易的土地必须是集体性质的用于经营的用地, 并且这个决定要通过本集体组织的成员大会来获得超过三分之二的票数支持, 入市的具体方案还需要符合国土空间的详细规划以及关于用途严格管理的规定, 所有的交易行为都必须在那些法律上批准建立的公共资源交易场所里完成, 绝对不允许进行私下的协议转让。
建设实施路径
1. 土地整备是由县级自然资源主管部门牵头的, 要完成集体建设用地确权登记的, 要明确权属、面积、用途及规划条件的。
2. 要对入市条件展开审核, 需要首先去确认土地属于经营性用途, 比如工业、商业或者仓储这些类型, 然后还要确保没有权属方面的争议, 其次要查明这宗土地已经被纳入了国土空间规划里面, 最后还得确认不存在任何的法定的禁止情形。
3. 交易机制的情况是这样的, 那就是要利用省一级的或者市一级的统一起来的土地交易市场来进行挂牌活动, 然后呢, 要通过招标的方式、或者是拍卖的方式、又或者是挂牌的方式来确定出最终的使用者是谁这个使用者被确定下来之后, 相关的交易合同就必须要在平台上面进行签订, 并且要把签订的这个过程和结果进行备案。
4. 登记交付, 在完成不动产的首次登记之后, 向用地者颁发了权属证书, 同时规定土地用途不可以被擅自进行变更, 如果确实需要变更的话, 就必须经过规划部门的审批才可以。
关键制度安排
关于收益分配这件事, 入市所产生的收益归整个集体经济组织所有, 具体拿来做集体留用地的事情、给成员搞社会保障以及建设基础设施；同时呢, 国家要参与这个分配过程, 它会通过土地增值收益调节金的形式介入, 具体的比例由各个省份自己定下来, 通常是在入市价格的百分之二十到百分之五十这个范围内变化。
再看看规划管控这方面, 等入市的土地用途如果发生改变的话, 就必须重新去报批, 要是涉及到把农用地变成建设用地的情况, 那就得老老实实地履行转用审批的手续。最后是监督这一块内容, 县级人民政府需要承担对全过程的监管职责, 并且要把交易信息在省级平台上进行公开, 以此来接受来自社会各界的监督。
地方实践与信息获取
现在的情况是, 各地的推进节奏并不是一致的, 到目前为止, 已经有三个十多个省份出台了省级实施细则, 但是市县级操作标准存在不同。企业或者集体在落地之前, 就必须核实目标地块的规划用途、土地权属状态以及抵押等各种限制性情况。
具体的准入条件还有交易流程, 建议大家去属地的自然资源主管部门的官网上, 查询最新的公告。至于相关的政务信息整合和地方服务指引, 可以参考像www.龙南市就业服务平台.com这样的政务聚合渠道来获取这些信息。
高频疑难
问：集体宅基地能否直接入市？
答: 是不可以的。宅基地是属于集体建设用地里面的非经营性用地这种类型的。当前实行的制度并不把它纳入到可以直接入市交易的范围内。必须先把这块土地通过合法的手术征收变成国有土地, 或者办理好农转用的相关手续。之后, 就按照国有建设用地的程序来进行处理。
问：入市后用地权能否再转让？
用地者依法取得了建设用地使用权之后, 就可以对这块土地进行转让、出租以及抵押操作, 但是不能冲破和出让合同里面约定好的土地使用用途,具体的什么条件才能转让城乡统一建设用地市场建设, 得去看看这个合同事先是怎么约定的。
城乡统一建设用地市场建设这个事儿, 它是眼下“十四五”期间自然资源管理里头最重要的一项改革任务, 而且配套的法规将会持续不断地变得更加详细更加具体。大家建议多去关注一下当地国土资源部门那边的官方发布消息, 这样才能拿到最准确的执行标准还有操作规范。
