在吉林省的这个地方, 大多数的城市里面的房价都已经跌到了历史上面比较低的水平。因此, 有很多买房的人都觉得, 这个价格已经是够便宜的了, 所以应该要开始涨了。但是, 根据行业内的分析来看, 现在全省范围内的房地产市场并不是一个统一稳定企稳的状态。
也就是说, 在城市级别的分别、所在区域的配套情况以及房子里面房源的具体类型这几个方面, 存在的差距正在快速地变大的过程中。这种低价的现象其实是掩盖不了结构性下行的这一种事实的。
01.城市梯队差距拉大资源向长春集中
省内的就业资源、教育资源以及医疗资源, 正在持续地向长春集中, 到了2025年, 长春的常住人口依然保持着净流入的状态, 与此同时, 通化、白城、辽源以及白山这些地级市的年轻人口出现明显的外流现象, 导致本地对于房屋购买的需求持续萎缩。
蛟河、桦甸、舒兰、永吉这些地方的县城, 二手房挂出来的数量在快到一整年这段时间里一直保持往上走的状态。本地的年轻人大量出去打工, 想要接手房子的人群范围缩窄了, 价格承受的压力非常明显。这种情况和长春核心区的走势比起来, 已经拉开了非常明显的差距。
02.板块分化配套成抗跌关键
吉林市丰满区还有高新区, 这些都紧靠着江边。因为那边的商业学校配套很成熟, 次新的电梯房流动性很明显要比龙潭区还有部分远郊板块好得多。虽然那些地方的单价很低, 但是最近的看房量也是非常有限的。
现在本地人在买房子的时候, 会把重点放到学区上, 也会去看医院和超市的距离是不是近, 还会关心物业质量怎么样, 这三个指标是首要考虑的。
但是呢, 在远郊那里, 缺乏配套支撑的新房已经积压了不少, 库存一直没有消化掉, 同时, 卖二手房的业主们为了能把房子甩出去, 都在互相压低价格降价出售, 结果出现了这样的情况, 就是越把价格降下来, 反而越没有多少人愿意出手购买。
03.电梯次新吃香老破小承压
那些带有电梯、物业管理也在正常运转之中、而且户型也是方正形状的次新房子, 还是有住着不想换房的家里人愿意接手的, 所以可以谈的价格空间也是相对可控的, 但是对于那些房龄已经有二三十年了、也没有电梯可以用、各种管道都已经老化了的老年多层住宅来说, 哪怕总价仅仅只有二十多万的这个数量, 大家去买或者去接盘的意愿也是很明显地比较低下的。
冬季供热的情况并不稳定, 下水管道容易堵塞, 楼顶还会发生渗漏, 这些问题和爬楼不方便叠加在一起的情况存在, 当转手的时候, 接盘的人群面极其狭窄, 只有少数的带有优质学区的老房子还有短期的需求存在, 但是学区的政策一旦产生了调整的情况之后, 贬值的进度会快速地变快。
04.二手房取代新房成自住首选
如今吉林本地的购房风向已经发生了反转, 自住的家庭现在会优先考虑购买二手的现房。为什么呢? 因为房子的户型是看得见真样的, 周边的配套也都是现成就位的, 而且价格还能大幅地进行议价。
所以这些人就不再像是以前那样去赌新房未来会升值了。与此同时, 开发商的新项目大多集中在了少数几个热门的区域板块。对于那些位于偏远郊区来说, 开发商在推出新盘方面的节奏已经是变得比较谨慎了。
现在买房的投资属性已经基本清零了。那些抱着买房就能赚钱的念头进场的人群, 很容易把自己给套住。市场的核心逻辑也从一味地赌房价上涨, 变成了这房子到底适不适合居住。以前那种房企大批量地在吉林盖楼的时代, 基本上已经走到了尽头。
05.人口外流是洗牌底层逻辑
近年来, 吉林省的常住人口处于持续净流出的状态。同时, 城镇化进程也出现了放缓的情况。县域地区和远郊板块缺乏新增购买力的支撑。在价格下行通道中找不到托底的力量。即便价格降得再低, 难以保值也成为了普遍现象。
手里拿着多余房产的业主, 必须得好好琢磨琢磨, 自己所拥有的那些房子到底是属于哪一种类型的。那些基础设施配套齐全、并且有足够的人气作为支撑的房子, 在通常情况下还能够抵御房价下跌的风险。
但是, 对于那些位于偏远县城以及远离市中心的没有配套设施的楼盘而言, 在当前人口向外流出的这个大背景下, 想要把手里的这些房子卖出去是非常困难的。
06.不同需求对应不同选择
对于有自住需求的刚性购房人群, 建议重点关注长春和吉林市这两个地方中具有核心配套设施的电梯次新房项目, 要根据自身的经济能力来做决定, 并且要避开那些位于远郊的大型楼盘；而如果是为了养老居住, 那么就应该优先选择位于成熟老城区里低楼层、配套比较齐全的住宅小区, 要远离那些位置比较偏僻的旅游文化地产项目。
那些位于偏远县城的房子、位置特别远也没有配套设施的楼盘, 还有那些房龄很大而且没有电梯的又老又破的小房子, 全部都不适合拿来投资, 也不适合长期持有用来留着。
在判断吉林房产到底有没有价值的核心问题的时候, 只需要看两个事情就可以决定了, 这两个事情就是附近有没有人以及周围有没有配套设施, 这两条条件是绝对不能缺少的一个都不能少。
你手上的那处房产, 属于在当下的市场环境里能够扛得住波动的种类？还是说, 即便价格已经下调了, 但还是难以卖出去的那一类产品? 欢迎大家在自己的评论区里, 把自己的判断和想法讲一讲。
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