城乡统一建设用地市场这件事儿, 它的核心目标就是为了打破那个城乡二元的土地制度, 好让农村集体建设用地跟国有建设用地能够同等进入市场进行交易, 实现权力和价格都一样的状态, 从二零二四年开始以后呢, 自然资源部跟农业农村部这两家单位联合起来推进试点工作, 主要是在土地确权登记、入市流转规则、增值收益分配这三个方面有同步发力的表现, 到目前为止, 这试点工作已经覆盖了全国有三十三个省、自治区、直辖市的大约两百个市县了。
政策与法律框架
《土地管理法》（2019年修订）第63条里写的是, 农村集体经营性建设用地, 前提是得符合规划, 还得依法登记, 并且不能改变用途, 这种情况之下, 可以通过出让、出租这些办法进入市场去流转。
然后是2023年, 国务院发出来《关于深化农村集体经营性建设用地入市改革的指导意见》, 这份文件划出了三条红线, 第一是不得用在商品住宅用地上面, 第二是不得超过国土空间规划的限制, 第三是绝不能损害农民集体的利益。
各个试点省份需要根据这个情况去制定具体的实行规则, 把这些规则说清楚, 其中包括什么是允许进入市场的条件是什么, 出让的步骤是怎么进行的, 还有税费的标准大概是多少。
落地执行四步路径
第一步,确权登记。 要把集体建设用地的权籍调查给做好, 并且完成不动产统一登记这个手续, 这样才能够把权属、面积和用途全都给弄清楚, 而这一点是允许进行入市交易的前提条件所在。
第二步,规划管制。 这一行为意味着要把那些集体建设使用的土地都放在国土空间的体系统一起来进行管理和控制, 要真正地去落实“三区三线”这个划定工作, 从而确保进入到市场上进行交易的地块在用途方面是完全符合标准的。
第三步是入市交易, 这一环节是通过省级或者市级的公共资源交易平台进行挂牌操作, 并且采用招标、拍卖、挂牌或者协议出让这些方式来进行, 同时要与国有土地执行统一的市场规则。
第四步,收益分配。 出让的收益要按照法律规定的比例来进行分配。这些收益是在土地的集体所有者、地方政府和国家这三方之间进行分配的。在试点的地区里面,集体能够获得到的这部分收益占的比例通常是百分之五十到百分之七十之间的一个范围。
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当前主要堵点与应对
其一, 存在历史遗留下来的问题: 大量的集体用地的权属关系不清楚、面积数据不准确, 进行确权的成本非常高昂；其二，市场发育的程度不足: 交易的活跃度以及价格发现功能, 相比国有土地市场而言要弱很多；其三, 在收益分配方面存在争议: 集体与政府之间博弈的状况, 尚未形成稳定的预期。
应对的方向里面包括有这些内容, 那就是要建立全国性的土地市场监测平台, 还要定期去发布基准地价, 另外要设置三到五年的过渡期, 在这个过渡期里面, 允许协议出让和招拍挂一起并行, 还有收益分配的比例要去经过省级的人大立法来确认, 这样的话能够增强这个制度的刚性。
下一步方向
在推进统一市场建设这个过程里头, 是严格遵循那个所谓的同地、同权、同价原则的。这样做的最终目的, 是为了让城乡之间的各种要素能够自由流动, 并且实现价值上的均衡。
可以预计的是, 在十五五期间, 将会把全国集体建设用地的确权登记工作做到全覆盖的程度, 交易规则还有国有土地市场会全面并轨起来, 价格发现机制也会慢慢趋于成熟状态。
