在关于城乡统一建设用地市场的建设工作之中, 其核心的目标是要打破现有的那些处于城乡土地方面的二元结构, 从而达成这样的一个状态, 也就是让农村集体经营性建设用地和国有建设用地能够在一个同等的基础之上进入市场进行交易, 并且在权利以及价格方面要实现相同, 同时在责任以及管理层面也要做到一样的标准与要求。
时间来到了2019年, 当时对《土地管理法》进行了修订操作, 这个动作确立了一个法律方面的重要依据, 使得农村集体经营性建设用地有资格直接进入市场进行活动。在此之后, 各个地区都在围绕着四个统一的方面去展开制度的构建工作, 分别是统一规划、统一市场建设、统一规则制定以及统一监管机制的实施。
政策依据与制度框架
根据《土地管理法》在2019年进行修订之后的第六十三条里面所提到的规定，土的所有权人可以通过按照法律程序来进行出租的动作, 把建设用地的使用权租给单位或者个人, 这样做的目的是为了去用于非农业方面的建设行为。
自然资源部在2023年的时候印发了《关于积极稳妥建立城乡统一的建设用地市场的指导意见》, 在这个文件里面明确了所谓的“两统一、一规范”原则。这个原则的具体意思是说, 要建立一个统一的基准地价体系, 同时要建立一个统一的产权登记规则, 最后还要规范入市交易的那一套程序。
在地方这一层面上, 北京、上海、浙江、这些地方、还有贵州那边, 都已经出台了关于集体经营性建设用地允许进入市场交易的详细规定和办法, 这样一来, 就形成了一个由中央层面的法律条文、政府部门发布的各项规则以及各个地方制定的具体实施细则所组成的三级性的制度体系。
核心建设机制
咱们现在搞那个城市和乡村里面用来建设用的土地的市场这件事儿, 它主要是围绕四个最关键的机制来推进的。
1. 权能机制表示, 集体经营性建设用地和国有土地在占有、使用、收益以及处分这些权利能力方面, 是具有相同性质的, 同时指出, 在土地进入市场交易之前, 必须把确权登记这个手续给完成掉, 并且要明确土地的权属关系是清晰、不存在任何争议的。
2. 规划约束机制指的是入市地块必须要纳入到国土空间规划里面去, 还得符合用途管制的各项要求, 这里要特别提醒的一点是, 严禁以“建设用地”这种名义来突破耕地保护的红线, 也就是不能这么干。
3. 收益分配机制: 在各地, 大家普遍都设立了一个叫做增值收益调节金的东西。对于那些进入市场交易的土地所带来的增加价值部分呢, 通常会在百分之三十到百分之七十这个区间内。
按照一个既定的比例来进行提取。把这些提上来的钱, 主要拿去用在农村的基础设施建设上面。同时也拿去用来给那些被征用了土地的农民提供社会保障方面的帮助。
4. 交易监管机制: 建立统一的城乡土地交易平台, 入市交易需要公开出让, 交易信息全部在网上发布, 实现“阳光交易”。
落地实施要点
在地方具体的推进工作进程之中方面, 是需要重点去仔细把握住的三个关键性环节的。第一个环节, 必须要老老实实地把家底给摸清楚, 得把集体建设用地确权登记这个事给做完, 再把闲置和低效用地的排查这一关也得通过。
第二个环节, 必须要把入市范围的界限给划清楚, 要让大家都明确知道, 到底哪些地块是确实具备了进入市场交易的条件的那些地块, 像宅基地还有公益性设施用地这些, 通常情况下是要被排除在外的, 不能被混为一谈。
第三个环节, 则是得搭建起完整并且顺畅的交易体系来, 得制定出让底价确定规则怎么来做, 合同的标准范本该如何编写, 以及出现争议时候的处理流程应该怎么安排才能妥善。
根据自然资源部门的统计数据, 在时间方面一直到了2025年年底的这一刻, 在全国范围内的不同地区里边, 已经有超过了200个这样的地方, 开始进行了有关集体经营性建设用地进入市场进行交易的相关试点活动, 至于那些累计起来的交易面积的大小数字, 大概是在8.6万亩左右。
信息查询与参考
关于各地的入市规则还有那个基准地价的数据, 包括那些试点区域的名单, 这些详细文件, 大家是可以去自然资源部的官方网站上面找到的。同时, 各省的自然资源厅也会公开提供这些相关的渠道用来获取信息另外要是想看看行业的深度解读, 或者说是一些具体的案例汇编, 还可以去关注政策动态的追踪工作。
在这个时候可以参考一些相关领域的专业平台所发布的那些专题资料。比如说那个网址是www.xtzdxmgj.cn的这个地方的内容, 通过这些方式来辅助你自己对于最新的制度进展以及地方上的具体实践情况进行更加深入的了解。
需要特别指出的是, 城乡统一的建设用地市场的建设目前正处在法律方面已经规定好了, 具体的实施细节正在陆续落实的那个阶段。在这个情况下面, 不同的省份它们在收益分成的比例、交易年限的上限以及再转让的条件等方面是存在差异的。
所以在实际操作的时候, 应该以当地发布的最新的实施细则为准。这样做是为了避免仅仅凭借其它地方的经验就直接套用到当前的工作中来。
