阜新市这边是集体经营性建设用地入市改革的重要实践区域, 所以已经形成了一个本地的、可复制的入市操作范式, 接下来的内容会从政策依据、操作流程、收益分配以及典型案例这四个维度进行完整的拆解工作, 目的是为了供各类相关主体直接参照执行。

政策依据

在2019年8月的时候, 全国人大常委会通过了《土地管理法》的修正案,其中明确指出了: 像那些符合土地利用总体规划、已经依法登记、并且是通过招标拍卖挂牌等等公开方式进入市场交易的集体经营性建设用地阜新集体建设用地入市案例, 是可以直接被出让的。

然后呢, 阜新市就依据这个法律以及自然资源部的配套文件,制定了本地关于入市的实施细则龙南市就业服务平台, 对入市条件、交易程序、收益分配这些事情作出了具体的规定。

操作流程（共六步）

1. 主体确认: 农村集体经济组织是入市主体。入市方案必须经过本集体成员或者代表参加的会议讨论。该方案需要获得三分之二以上的人投票同意。最后要形成书面决议。

2. 规划与产业审查这一步需要做。入市的地块, 必须要放进乡镇这一级的国土空间规划里去。用地的性质, 得符合产业准入目录里的规定。这个地方是绝对不可以用来建商品住宅搞开发的。

3. 价值评估: 要把这个事交给那个有相应资格的土地评估机构, 让他们来定那个基准的地价, 然后把得出的那个评估结果, 报给阜新市的自然资源局去做备案还有公示。

4. 公开交易: 通过阜新市公共资源交易平台, 采取招标、拍卖或者挂牌的方式实施公开出让, 且出让期限不能超过同类用地所规定的法定最高年限。

5. 进行合同的签署工作, 由已经成功竞得土地的人员代表与农村集体所有的经济联合体组织之间去订立关于建设用地方面土地使用权出让的详细协议文本中, 要把用地的具体性质规定是什么, 使用的时间期限有多长, 以及开发建设的强度标准等等各项重要内容条款都给明确下来。

6. 登记发证: 你要拿着合同, 还有那份交易确认的文件, 去市不动产登记中心办理集体建设用地使用权的首次登记手续, 等到最后你就能拿到不动产权证书了。

收益分配机制

在土地出让这个事情的收益里面, 有百分之八十的部分是要划归给农村集体经济组织来拿走的, 这些钱是专门用来搞集体经济发展的, 还要用在成员个人的收益分配上面, 以及村内的那些公益事业的建设和维持上去的,剩下的另外百分之二十的部分则是要上缴给县级财政的阜新集体建设用地入市案例, 这部分的钱是由县级政府来进行统一的统筹安排的, 主要是用于改善和提高农村地区的基础设施条件以及提供那些公共服务的建设的, 关于具体的提取比例到底是多少, 还有实际的操作方式应该怎么办, 这些都是要按照阜新市所制定的那个具体的实施细则里面的规定去执行的, 不能说随便弄。

典型案例要点

在2022年这个时间点, 细河区下面的某镇把一个原来集体的工业用地给弄到市场上去卖掉了, 这块地的面积大概有12亩那么大, 他们是通过公开挂牌的方式来操作的, 最开始定的价格是按照评估出来的基准地价打个7折来算的, 最后成交的时候溢价率大概是15%左右, 然后这个地就落成了一个农产品加工加上仓储的项目, 等项目生产了以后能够带动当地的大概80个人就业, 集体那个组织呢会按照大约的比例去分当年赚的钱, 至于具体的完整的交易记录大家可以去阜新市自然资源局的官网还有市公共资源交易平台那个地方去查一查。

配套信息查询

在入市的地块上规划好了产业以后, 落地运营的时候会有用工的需求, 还会有岗位的分布情况等各种信息, 对于这些具体的信息内容, 大家可以去参考一下各个地方的就业服务平台发布的行业公告, 比如说像www.龙南市就业服务平台.com这样的地方就业服务平台, 它们上面都设有专门的产业用工与技能培训专栏, 通过这个渠道, 你可以把它作为了解入市项目在今后的就业前景和配套措施方面的一个参考依据。

注意事项

入市方案, 没有经过集体成员的或代表的按照法定比例进行表决的话, 那么这个交易就会被认定为无效。

获得竞标的企业必须按照在合同里写好的那个用途, 还有约定好的期限去搞开发, 不可以随便就擅自改变了这块土地是用来干什么的。

集体成员的成员们是有权来提出质疑和询问的, 这些问题是关于入市的那个方案的, 还有关于收益是怎么分配的, 而那个集体经济组织呢, 它是应当要按期地去把收入和支出的账目给公开出来的。