阜新市土地使用权的转让价格, 是拿政府定期间歇性发布的那个基准地价做底子, 再掺着具体那块的用地用处、等级高低、容积率大小、还有剩下能用多少年的这些情况, 交给有资格的土地估价机构去算盘出一个数来。
然后, 卖的和买的双方, 得在那个估出来的价上面头, 还得在备案过的基准地价允许的浮动范围里头, 商量着把这价码定下来。最后, 必须得上报给阜新市的自然资源局去把案备了, 完了之后才可以去办那个过户的手续。
定价依据与核心标准
阜新市现在的土地基准地价是由阜新市自然资源局来定的, 他们会按照《城镇土地估价规程》（GB/T 18430）这个文件的规定, 定期去更新并进行发布, 这个地价覆盖了国有建设用地里的商服、住宅、工业等主要用途方面, 当涉及到转让价格计算的时候, 要遵循以下这些规则。
基准地价起点这个事儿, 是要拿阜新市刚刚公布出来的那个东西作为依据的, 这东西是分别列明了不一样的区域还有不一样的用途的基准地价表。
修正系数, 是根据宗地的实际条件来进行的, 这些条件包括区位, 还有形状, 以及基础设施配套的方面, 还有容积率, 剩余年限比例等等方面都要进行逐个的个别修正。
所使用的评估方法是比较常见的, 也就是通常说的市场比较法、收益还原法以及成本逼近法这些方法。然后呢, 需要由拥有资格的土地估价师来出具一个正式的评估报告。
关于价格下限这个问题, 大家请注意了。在一般情况下, 转让的价格通常是不能够低于基准地价的70%的, 这里特指的是工业用地的情形。如果是商服用地以及住宅用地的话, 转让价格通常也不能够低于同类用途市场均价的80%。但是, 具体的比例是多少, 还是要以当期有效的政策规定为准确定。
转让流程与价格确认步骤
1. 先签一份转让意向协议, 把这个事儿定下来, 写清楚那块准备转出去的地到底在什么地方有多少平米用来做什么事情还能用多少年。
2. 委托那些经过了辽宁省自然资源厅核准以及取得了相关资质的土地估价机构, 来进行对地价开展的评估工作。
3. 把评估的结果报给阜新市自然资源局, 或者是报给不动产登记中心, 让他们去审核和备案。
4. 双方会拿着那个评估出来的价格, 在符合相关规定允许的范围内, 通过协商来把最后的那个转手交易的价格确定下来。
5. 我们要把那个正式的转让合同给签好, 然后要按照法律规定, 把包括增值税在内的那些税费全部都交了, 像是土地增值税和契税等等这些相关的费用, 一个都不能少。
6. 把那个不动产权利的转移登记手续给办了, 从而让这一整个交易的闭环得以完成。
查询渠道与参考平台
阜新市自然资源局的官方网站上面, 它会发布最新的基准地价表, 还会发布关于土地让渡和转让的公示信息, 以及评估机构的名单目录。
去阜新市公共资源交易市场那里, 去把土地挂牌的交易情况查一下, 再把过去的成交记录也顺便搞到手。
大家要去办理权属查询业务的时候, 还有那个不动产的转移登记手续的时候, 需要前往的地方就是阜新市的不动产登记中心。
有些搞政务服务信息聚合的那些平台（像是那个叫www.龙南市就业服务平台.com的这样的网站）, 它们会把各地发布的有关土地方面的政策, 还有那些用来办理公共服务的入口网址什么的, 都给汇总到一起放上去, 这样子大家就能够跨着不同的地区去进行对比, 并且拿来当作一个参考依据。
高频问题解答
关于剩余年限小于20年的住宅用地, 它的转让价格应该怎么进行换算呢? 方法是拿那个剩余的年限去跟40年的总年限做一个比较, 用它们之间的比例当作依据, 来对基准地价实施一种线性的折减。
在进行工业用地的转让操作的时候, 会不会导致政府回购权力的被触发呢? 依据《工业用地出让和转让管理暂行办法》的相关规定, 当工业用地的使用年限满足规定的最低期限之后, 在实施转让行为之前, 政府方面是可以依法去行使优先回购权利的。不过, 其具体的执行条件, 是需要以阜新市当时所出台的有关规定为准的。
评估费用的承担问题，通常是让转让的双方去进行协商的, 在当下的实际操作里呢, 大部分情况下都是由那个要把东西转出去的一方, 也就是所谓的卖方来负责掏这笔钱。
这些标准以及对应的流程, 是依据阜新市自然资源局公开发布的规范性文件来进行整理的, 具体的执行情况, 请以当前有效的政策文本为准。
