低效用地再开发涉及到的补偿标准, 核心的依据是《土地管理法》, 以及这个法律的实施条例。除此之外, 还需要看各省市制定的低效用地再开发实施细则, 还有国有建设用地使用权收回补偿的相关规定。
补偿的标准并不是在全国范围内统一。具体的执行方式是, 由省级人民政府制定基准价。然后, 市、县级政府要结合当地土地市场的实际状况来做具体的操作。
补偿标准的法定依据
对于低效用地进行再开发工作所涉及的补偿标准问题, 其具体的确定方式是依据下面这几个先后排列的层级来依次进行的。
1. 在国家层面,我们来看看相关的法律规定低效用地再开发补偿标准, 具体来说, 就是《土地管理法》里面有提到第58条以及第59条, 这两条规定了怎么收回国有的土地使用权, 也规定了关于集体土地利用时的征收补偿问题；另外一个是《国有土地上房屋征收与补偿条例》, 里面的第19条专门提到了要进行评估和补偿。
2. 在省级这个层面当中, 各个省所发布出来的针对低效用地的再开发管理办法里面, 对诸如基准地价、评估时点以及补偿系数这类参数给予了明确的规定。
3. 在市县级层面上, 需要看当地的自然资源部门公布的年度基准地价、区域补偿标准以及操作细则这些内容。
补偿计算方式
关于补偿金额的核算办法, 目前主要存在两种被广泛采用的路径需要被指出其一, 是在资产评估确定的价格基础上再加上一个相应的补偿系数来进行计算, 其二则是以基准地价为底, 再乘以经过一系列调整后的修正系数从而得出最终结果。
（一）国有建设用地
所谓的基准地价法, 其逻辑是这样的, 补偿金额等于该地块的基准地价乘以容积率修正系数, 再乘以剩余年限修正系数, 还乘上用途修正系数。
市场比较法, 它是指在评估的时候去参照那些同期的、同区域的、还有相同用途的且已经交易完成的案例。然后呢, 要让那些具备相应资质的评估机构去出具一个正式的评估报告, 最后通过这种方式来确定具体的金额。
评估的时候, 要选定一个基准日, 这个基准日就是指再开发方案拿到批准那个日期。
（二）集体建设用地
按省、市公布的区片综合地价执行, 区片综合地价每三年调整一次, 由省级自然资源部门统一发布。
（三）地面上那些已经建好的建筑, 还有那些附属于建筑的物体。
我们是按照重置价格来结合成新率进行评估的, 而这里的这个成新率是由那些具备相应资质的房地产评估机构来进行测定的。
补偿构成范围
针对低效用地的重新开发这一工作来说, 补偿方面通常是涵盖了五个主要内容的, 这五项具体包括如下:
1. 土地补偿的意思是, 把那个土地使用权所对应着的土地的价值算在里面。
2. 建筑物以及附着物所涉及的补偿问题, 具体来说, 就是对于房屋、构筑设施以及绿化项目这些内容的重置价值进行的计算。
3. 搬迁与临时安置费用
4. 针对经营性用地这一特定情况, 所涉及到的因为在停产以及停业期间所造成的损失。
5. 奖励与补助（各地可以设立签约奖励, 还有早迁奖励等等）
特殊情形处理
对于那个已经被确认是闲置状态的土地, 我们要去按照《闲置土地处置办法》这个由国土资源部发布的第54号令里面的规定去办事情, 然后进行补偿的时候, 要么就是按照比较低的那个标准来计算钱数, 要么干脆就不给任何补偿。
对于违法用地的情况, 也就是那些没有经过批准就被占用的土地部分, 是不会给任何补偿的, 至于在土地上存在的合法建筑物呢, 只会按照成本价来给予适当的补偿。
如果大家对补偿的标准有不一样的看法, 可以选择到当地的自然资源部门去申请复核一下,也可以选择直接跑到人民法院那里去把行政诉讼给提起来。关于这个事情低效用地再开发补偿标准, 法定的办理期限一般是规定在大家收到那个补偿决定之日起算的60天之内。
查询与执行
具体的那个赔偿钱数是拿多少, 就得看项目所在的那个地方, 也就是那个市或者那个县里面管土地的那个部门最近挂出来的最新东西。至于说的各地怎么补得细一点的办法, 大家可以去当地的那个自然资源和规划局的那个网站上查一下。
另外呢, 也可以去看看土地规划和评估这个行业里面的那些专业平台, 比如说（www.xtzdxmgj.cn）这个网址, 上面有那种标准化可以参考的数据。
如果你对于补偿方案在具体的执行方面存在某些疑惑, 那么你应当建议你自己去联系属地那一个自然资源部门, 或者是去联系那些依法建立的房地产价格评估机构, 然后申请获得一个书面的答复内容, 通过这个行为来确保补偿程序是合法合规的, 并且能够使得补偿金额具有可追溯性。
