最近啊, 网上社交平台都在传上海的房子到期需要交七成房价这样的话, 说得真是沸沸扬扬。其实那个在2026年7月31日印发的续期文件里面写得非常清楚。那70%这个数字其实是基准地价的下限。这个东西跟房价完全不是一回事儿, 不能搞混了。
01七折是地价下限不是房价账单
文件里面写着, 续期的时候那个地价不能低于当地这个级别的基准地价的70%。上海对商业用地是按级别来定价的, 而且基准 day 定在 2026年1月1日。
其中, 一级批发零售用的楼面价是 36670元每平方米, 五级的话就是 12100元每平方米, 至于远在郊区的, 价格肯定还会更低一些。这里要强调一下, 这个比例是个底线, 可不是说最多只能到这个数。
这笔钱并不是拿那个产证的面积直接乘出来就得到一个固定的账单。至于最终的那个金额是多少, 它要看地块的级别、土地的用途、续期有多长的年限、容积率是多少、经营绩效怎么样等等很多方面的因素。要由各个区的集体来做出决定之后, 再去出具一个具体的数字。并没有统一的一个公式可以去套用。
02住宅和非住宅是两套逻辑
《民法典》第359条这个规定写得很清楚, 住宅建设用地使用权期限届满之后是可以自动续期的。至于续期需要交多少费用, 那是需要依照法律和行政法规在后面再去明确规定的。
在当前的实际操作当中, 70年年限的住宅不需要专门去申请续期, 也不需要单独缴纳费用。只要按照正常的程序办理过户手续, 或者进行正常的交易操作就可以了。总得来说, 这件事的大方向是稳定的、靠谱的。
公寓、酒店式公寓、Loft、社区商铺这些类型, 它们一般是被归入到非住宅的分类里面的, 这种情况大多如此。你在买之前, 应该把不动产权证翻出来看一看, 去看土地用途那一栏写的是什么内容。
要是上面写的字是“住宅”, 和它写的是“商业”、“办公”或者是“综合”, 那这完全是两回事, 属于完全不同的两笔账, 你千万不要把它们混在一起去算。
03两个量级样本帮你建立感知
在中环附近, 有一套建筑面积为六十平方米的商住公寓, 如果按照五級地段的情况来做一个粗略的估算, 那么续期所需要的费用是在五十万元这个数额之上, 并且稍微多一点。
在陆家嘴, 有一套面积为一百平方米的商业店铺, 如果是按照一级地段的百分之七十的下限来进行简化的测算, 那么结果大约是二百五十六点七万元。这后面提到的这两个具体的数字, 主要是为了帮助大家去理解数量上的大概规模, 它们并不是正式发给你的缴费通知里面的那种确切金额。
需要特别提醒大家注意这样一点情况, 也就是土地的年限并不是从房子交付使用的那天开始计算的, 而是从那个地块土地出让的日子就开始算的。
假如有一块商业用途的土地是在1995年进行出让的, 虽然要到2005年才把房子交给你使用, 但是如果你是到了2026年才买到这块地对应的房产, 那么那时候剩下的使用年限可能就只有30年了, 这并非是你以为的还剩40年。
04远郊小公寓买家开始犹豫
在松江, 有一套面积是28平方米的loft房子，在销售的高峰期, 它的价格曾经卖到过120万元以上的水平, 但是后来价格慢慢降到了80万元, 接着又降到了60万元, 等到续期政策正式落地之后, 房主把价格挂成了50万元, 可是愿意接手的人到现在还在继续观望, 卖家那边一直在往下降价, 买家人那边也在重新计算自己的账目, 整体的交易情况变得非常明显地冷淡起来。
现在买家已经不只看单片的价钱, 还有每年收的租金了, 他是在算计全周期能回本的数目, 是把买进的价码, 加上去未来要补交的那块的地皮钱, 然后用这个总数, 去除以每年拿到手的那点纯租金, 这样一算, 把本钱拿回来的年头就一下子变成长长了, 越是快要快到期了, 这套房子就越难卖出去。
05核心区商办反而迎来确定性
K11所在的这个地方, 它是新世界大厦。这块土地原来在2044年的时候到期。到了2026年, 剩余的使用年限是大约18.67年。黄浦区规划和自然资源局的初审意见是想同意续期20年, 这样的话期限就会延长到2064年。预估需要补缴的土地价款以及相关的税费, 大概是10亿元左右。
在续期之前, 这部分资产的账面价值是21.68亿元。而在完成续期之后, 资产的估值变成了45.68亿元, 这个增长的幅度大概在111%左右。我们需要注意到一点, 这并不表示这些房产在市场上的价格真的直接翻了一倍。导致这种情况发生的核心原因, 在于它解决了一些深层次的结构性障碍。
之前因为剩余的使用年限太短, 所以没办法发行不动产投资信托基金, 也就是所谓的REITs。同时, 这种状况也让资产在进行抵押融资以及后续转手交易的时候, 处处碰壁。如今这些问题得到了化解, 因此估值有了显著的提升。
06付款节奏和续期年限有明确规则
文件对付款这件事做了具体的安排, 如果是通过出让方式来办理续期的话, 要求在签约完成之后的一个月之内, 支付的金额不能够少于总款项的百分之五十, 剩下的那些钱款要求在一年之内全部缴纳完毕, 而针对工业仓储用地方面则是有了更宽松的付款安排, 一般的单次续期时长通常是五年以上, 商业以及旅游娱乐用地的续期时间加起来不能超过四十年, 办公以及产业类的用地则不能超过五十年。
70年住宅有自动续期托底, 而40年、50年公寓没有。到期以后要申请, 还要补地价, 不续期的话可能收回土地。买房子这件事, 现在正从猜涨幅变成算全周期, 土地性质和剩余年限才是长期持有最核心的变量。
请你先看看你手里头那个公寓也好, 商铺也好, 在土地用途那一栏上面清楚地写的是什么内容? 然后你再仔细算一算, 剩下的使用年限里还有多少年? 你可以赶紧去评论区好好聊一下吧。要是你觉得这个说法还挺有用的话, 就给它点个赞, 顺便转发给身边那些还在纠结着拿不定主意的朋友听听看。
