阜新市是全国集体经营性建设用地入市改革试点的地区, 这个城市已经摸索出了一套操作路径, 这套路径是可以复制的, 也是推广开的。
本文要从官方的角度来讲, 把阜新集体建设用地入市的政策依据梳理一遍, 操作流程搞清楚, 典型案例看一看, 落地的要点也弄明白,这样就能给相关的主体提供完整的信息阜新集体建设用地入市案例, 这些信息是可以直接拿来参考的。
政策依据与适用范围
阜新这个地方在开展农村集体所有的经营性建设用地进入市场交易这个工作的时候, 它的核心法律依据是<2019年修订>版的《土地管理法》里面的第六十二条, 同时呢, 还会参照自然资源部出台的相关配套文件以及辽宁省本地的实施细则来执行。
这种入市的范围仅限于那些归农村集体所有、并且用于工业、商业、旅游、服务业等经营性用途的建设用地, 明确不包括用来建住宅的土地。此外, 想要进行入市交易的地块必须已经完成了集体土地的确权登记工作, 权属必须是清晰的, 而且还得符合当前实行的国土空间规划的要求。
入市操作流程（五步法）
要进行入市申请, 这是第一步。农村集体经济组织会去提交申请。有些情况是村民委员会代行这个职责。提交的部门是县级自然资源主管部门。需要附上集体产权证明。还需要附上规划条件。再加上土地现状调查报告。
第二步是方案编制与审批环节, 县级自然资源部门会组织编制入市方案, 并且在这些方案里面明确土地用途、供地方式（出让或租赁）、底价等要素, 最后把这些方案报到市级进行审批。
执行第三步, 进入公开交易的环节, 利用公共资源交易平台或者是土地市场, 采用出让或者租赁等形式来完成交易流程, 签订的合同由集体经济组织以及用地单位一同签署,并且需要上报给县级部门进行备案登记。
进入第四步阜新集体建设用地入市案例, 也就是去做那个登记的活儿然后发证, 等交易的事情全部办完了之后, 就得由县级的那个不动产登记机构专门去办理土地使用权变更登记的这件事情。
到了第五步, 也就是关于收益分配的情况, 出让的收益要按照省级所规定的方案来进行处理, 这笔钱需要在集体经济组织和政府双方之间进行合理的分配, 至于具体应该按照什么样的比例去划分, 最终是由县级人民政府来制定相关标准, 并且还需要把这个制定的结果上报给市级部门进行备案。
典型案例
在阜新市海州区的一个工业区域里, 有一个集体经营性建设用地入市的项目, 这个项目涉及到的地块面积是12.6亩, 原来的时候这块地是村集体闲置的厂房用地。
项目的流程是这样进行的, 先经过了村集体三分之二以上的成员表决并且同意了这件事, 然后由海州区的自然资源分局组织了对规划条件的论证工作, 最终的供应方式是采用了协议出让的办法把地供应给了本地的一家装备制造企业, 出让的年限定的是20年, 价格是经过评估才确定的。
该项目从申请到完成登记历时约8个月, 阜新较早落地的代表性案例是这个。
关键注意事项
第一点就是, 土地进到市场上卖去之前, 必须得先把那个集体的土地使用权确权给办妥当, 要是有谁在那个权属问题上还在闹分歧、有争议的, 那就不让进市场。第二个是, 交易的时候定的底价, 可不能比同一个地方、同一种类的国有土地出让最低限价还要低。
第三点是讲, 集体经济这个组织在得到钱以后, 应该拿里面不低于百分之五十的那份收益, 拿来分给那些成员做红头或者用在公家事务的花销上面。再有个第四点, 等这地都已经进到里头去了, 如果说后面想要把用途给改改了, 那就还得重新去走个路子, 把规划还有那块用地的手续都给报请批准一遍。
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