当遇到把房子过户给子女这种情况的时候, 大多数家庭的第一个念头就是选择走赠与这个途径。他们会觉得在直系亲属之间进行房屋财产转移是可以免除个人所得税以及增值税的, 所以这就显得非常有优势并且非常划算。
但是在2024年年底那个时间点上, 关于契税的新规定正式落地实施了, 在这样的背景下, 前面说的这条看起来走起来最为顺利方便的道路, 其实并不一定就是能够节省下最多钱的那个正确选择。
赠与过户的契税成本
直系亲属之间进行房产赠与的时候, 虽然不需要缴纳个人所得税以及增值税, 但是契税这件事儿, 是按照税务局给出的核定评估价来征收的, 在大多数的城市中, 这个税率是百分之三。
我们举个例子, 如果那个房子的评估价是二百万元, 那么大概需要交六万元的契税, 这种情况下是没有办法获得因为满五年以及是唯一住房而带来的减免空间的。到了二零二五年, 许多地方的税务窗口已经确认了, 这个征收标准不会因为存在亲属关系就变得更低。
赠与合同一旦经过公证并且完成了过户手续。那么。房产的产权就会立刻转移到子女的名下。如果父母想要保留控制权。可以在合同里写明把房子只赠送给子女个人的。但是这个条款没有办法改变契税要按照全额来计算和征收的规则。这种锁定控制权的做法。是以支付更高的当期税负为代价的。
买卖过户的税率优势
同样是评估价格为200万的房子, 如果是子女首次购房, 并且房屋面积不超过140平方米, 根据自2024年12月1日起开始执行的契税标准, 只需要缴纳1%的税费, 也就是大约2万元。
这样算下来, 比赠与方式中需要缴纳的3%要少得多, 当期就能少交将近4万元的款子, 而且如果父母名下的房产满足满五年且是唯一住房的条件, 还能够免除增值税。
房子完成了交易手续并且过户之后, 在子女名下的这处房产就被当成了普通的二手房来取得。
以后要是再次出售的话, 即便这个条件不符合满五唯一的标准, 大多数城市依然可以按照国家规定的按照转让收入的一定比例来核定征收个人所得税, 这种情况下的赋税弹性变得比较明显, 要比通过赠与方式取得的房产的税负情况好很多。
受赠房产再出售的个税困局
根据国税发〔2006〕144号文件的明确规定, 如果受赠的房屋在再次转让的时候, 不符合满五唯一的条件, 那么个人所得税就不得采用核定方式征收, 而是必须按照差额进行据实计算, 适用的税率为百分之二十。
这里的差额, 指的是卖出的价格减去父母最初购买房屋的原价, 再从中扣除合理的税费项目, 由此可见, 父母当初购入房屋的时间越早, 其原始购房价值就越低, 从而导致这一计算出来的差额数值变得越大。
直系亲属赠与的满五年限起算时间要追溯至父母原始买房那一天, 而不是看现在过户的那一天。所以, 如果是父母在二十年前买的房子, 那么满五年这个条件就还是按照二十年这么去计算。
继承过户的最低税费门槛
根据相关法律规定, 办理法定继承的时候, 不需要缴纳契税、个人所得税以及增值税这些税费, 所以主要需要支付的费用只剩下印花税和不动产登记费两项了, 总共花费的金额一般是在一千元以下的。
要是以后在继承到手之后再卖出房子, 不过如果这时候并不满足持有满五年且是家庭唯一住房这个条件的话, 那么同样还是要按照百分之二十的比例来征收差额部分的税款, 至于买房的时间起点, 则是一直往回推算到被继承人当初第一次买这套房子的原始时间那里去算的。
继承这件事, 其中有个核心的麻烦点, 就是把启动的时间弄得完全没法去控制, 产权人还在世的时候, 谁都没法去办那个手续, 而且要是没留下一份清清楚楚的遗嘱, 那么所有的法定继承人就都各有自己的份额在里面, 只要有任何一方不肯在那上面签字, 那么这个过户的程序就得停在那儿不动了, 所以说, 弄一份把内容写得明明白白的遗嘱, 其实就是用来避免这种僵着不动的局面所花费成本最低的一个保障办法。
地方规则与限购资格的差异
在直系亲属赠与这个事情上, 会不会受到购房资格的这种限制呢, 各个地方执行得并不统一。有一部分的城, 市是曾经在某个阶段允许通过赠与这种方式来绕开限购政策的。
但是也有城市是很明确地说了, 如果子女这边没有购房资格的话, 则是无法接受这个赠与的。至于北京这个地方, 它是到了二零二六年八月的楼市调整中, 才做的这件事。它是在保留了限购这个框架的前提之下, 开放了父母向子女赠与这样的通道。
天津这个部门在搞税务规矩的时候, 是给了一个不一样的例子来让大家看的: 要是那个拿到房子的人, 他把这套房子给转卖出去, 这时候如果他自己弄不明白, 或者说拿不出什么完整的单据来证明这房子当初到底是多少钱买的价值多少, 那这边暂时就先按照他卖房子一共收了多少钱的那个小数的百分之一, 这么来给他算个人所得税的账。
这事情就说明了, 关于房子被别人送了之后, 这房子并不是在任何一种情况里面都是只能按照差额的那个百分之二十的标准去算钱的, 所以, 看那用来证明房子原值的凭证齐不齐全完不完整, 这个是直接就能影响到最后到底是用哪种方法去把这个税给落地算清楚的关键所在的一个东西。
三种路径的决策逻辑
将三条路径归入同一组数字里面, 也就是, 父母在早年是用80万元的价格买入了的, 目前的评估价格是200万元, 然后, 子女在未来会以260万元的价格卖出, 并且, 子女自己的名下还是有其他住房的存在的, 那么关于赠与这种方式的话, 当下的契税大概是6万元的样子, 而在未来可能需要缴纳的个税大约是36万元的样子, 接着, 关于买卖这种方式的话, 当下的契税大约是2万元的样子, 而且, 在未来还是可以有核定这个选项存在的, 最后嘛, 关于继承这种方式的话, 其当下的成本是最低的, 只是说, 启动的时间是不可以人为控制的。
最让大家头疼的难点, 就是子女在拿到这套房子之后, 到底会不会选择去把它卖掉这个问题。
如果心里确定要长期自己住, 还要想办法把婚姻财产的风险隔绝干净, 那么用赠与这种方式把归属权锁定下来, 就有着很实实在在的价值；可要是等到以后要去出售房子的概率显得非常高了, 走买卖的流程规则上面就会变得更加灵活一些；如果你现在并不着急立刻去办理相关手续, 再加上家里的继承人之间的关系也非常简单明了, 那么走继承这条路子, 就是花钱最少的一种途径。
你所在的城市里, 直系亲属之间的房产赠与行为到底会不会受到购房资格的限制这个问题值得注意。欢迎你在评论区里面把当地的操作经验分享出来。如果觉得这个信息对你有用, 不妨顺手点个赞再把内容收藏好。
