一、核心结论
土地交易这个事, 里面包括国有土地使用权的出让, 还有转让、作价入股、抵债这些情况, 这里面会涉及到卖方和买方这两方人要交的税费, 总共有6个税种。下面是2026年当前还在用的税率速查表, 大家可以看一看:
二、卖方税费详解
1. 增值税及附加
对于一般纳税人而言, 如果涉及转让土地使用权这种情况, 他们需要按照百分之九的税率来计算和缴纳税款, 并且同时可以抵扣相关的进项税额。
小规模纳税人或者选择进行简易计税计算, 需要按照百分之五的征收率来执行。
关于附加税这一块儿, 城市维护建设税在不同地方有不同的征收比例, 如果是市区的话就是7%, 如果是县城的话就是5%, 除了这两类地区以外的其他地方就是1%, 然后教育费附加的比率是3%, 地方教育附加的比率是2%, 这些加起来算在一起, 一共达到了增值税额的12%。
2. 土地增值税
增值额未超扣除项目金额50%：税率30%；
占比没有超过50%, 也没有达到100%的区间, 具体的数据是40%。
超过百分之一百但是没有超过百分之二百的部分, 对应的是百分之五十。
超200%：60%。
在计算时, 扣除项目里包含了取得土地用途使用权时所付的金额、开发时的成本、开发期间的费用以及相关的税金。此外, 还可以进行加计扣除, 对于专门从事房地产开发的企业来说, 是可以加计百分之二十的。
免征情形: 转让土地使用权以后, 原用途没有改变, 土地性质也没有改变, 并且符合特定条件的话, 经过上级审批, 可以暂时不征收。依据是财税〔2015〕5号文件。
3. 所得税
企业要把转让收入算清楚, 先扣除掉计税基础, 再扣掉相关的税费, 剩下的部分要并到年度应纳税所得额里面去, 接着再按百分之二十五的税率来交税。
对于个人来说, 这部分收入是按照“财产转让所得”的类别来处理的, 计算的方法是用实际的转让收入减去房屋或者土地的原始价值, 再去掉那些合理的费用, 然后把得出的结果乘以百分之二十。
三、买方税费详解
1. 契税（由买方缴纳）
法定税率是在百分之三到百分之五这个范围内, 具体的数值是由各省来进行确定的。
个人去买住宅这个事, 如果算的建筑面积不大于90平米, 那交税按1%来算, 要是算出来的面积大于90平米的情况呢, 在首套房的前提下, 税率得是1.5%, 可要是第二套房子的话, 那个比例就要变成2%了。
如果个人去购买非住宅类型的房产, 比如商用房或者工业用地的房子, 那么这个过程中适用的税率是百分之三。
当你是承受国有土地使用权的出让方和转让方的时候, 那么就都需要缴纳契税这件事是必须要执行的。
2. 印花税
关于产权转移书据里的土地使用权出让合同, 还有土地使用权转让合同的这类情况吧, 它的收费标准是看合同金额的一个千分之零点五, 也就是那个0.5‰这个比例来的, 并且这笔钱是让买卖双方分别各自缴付一次的。
四、其他可能涉及税费
城镇土地使用税的情况是这样的, 就是在持有的时间段里面, 按照年度的周期来进行缴纳, 依据的是土地的等级来确定的, 对于大城市来说, 标准的范围是从每平方米每年1.5元到30元之间。
耕地占用税的情况是这样的, 就是你要是占用了耕地来盖房子, 或者干一些不是农业用途的建设活动, 那就得按照当地适用的税额标准, 一次性地把钱给交了, 这个费用的数额是每平方米在一元到五十元之间。
土地闲置费: 如果超过了约定的动工日期, 并且在满一年以后依然没有进行开发的这种情况, 就需要按照土地出让价格百分之二十的金额来进行缴纳, 具体的依据是《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条的规定。
五、高频疑问速答
Q：企业之间转让土地使用权要交哪些税？
在这件事情上面, 由卖方来支付所需要缴纳的增值税, 并且也要承担土地增值税以及企业所得税的责任, 另外印花税这部分费用也是由卖方负责, 而作为买方的角色呢, 只需要去缴纳契税以及印花税就可以了。
Q：以土地作价入股是否免增值税？
A说, 这个情况是不征收增值税的, 具体的依据是财税〔2016〕36号附件1, 但是，土地增值税是需要正常缴纳的, 所得税也是需要正常缴纳的, 契税同样也是正常的缴纳。
Q：契税各地税率差异大吗？
大部分省份, 把非住宅的税率统一定为了百分之三, 而住宅则是根据面积的不同来划分管控档次。也有个别地区的政策比较特别, 比如北京以及上海等地, 对于某些具体情况会提供额外的优惠措施, 具体的执行情况需要以当地财税部门所发布的公告内容为准。
以上的这些税率是根据《中华人民共和国增值税法》, 还有《土地增值税暂行条例》, 同时还有《契税法》, 也就是2021年9月1日开始施行的那部分, 再加上财政部和税务总局到现在为止依然有效的公告进行整理的。
大家需要注意的是, 《中华人民共和国增值税法》是在2026年1月1日才开始施行的。所以具体到底怎么执行, 一定要以交易所在地的那个主管税务机关所核定的结果为准。
