西安市国有建设用地使用权出让交易这事儿, 是统一通过西安市公共资源交易中心来组织实施的, 采用的是招标、拍卖、挂牌这三种公开进行的方式。
土地交易的整个流程是这样的: 发布出让公告, 然后是报名竞买, 接着进行公开竞价, 确认竞得人之后, 再签订出让合同, 接下来要缴纳出让金, 最后在交付土地的时候结束。交易的结果, 被公开发布在西安市公共资源交易中心的网站上面, 让出让公告能够展示给大众。同时, 把竞买资料也一起放上去进行公开。
这样做的目的, 是为了确保整个程序的透明性, 让大家都能看清楚。并且使得过程中的每一个环节都留下痕迹, 具有可追溯性, 方便后续查询和检查。
交易流程及操作要点
1. 出让公告发布: 市自然资源局会按照年度土地出让计划来编制出让方案, 然后提前在公共资源交易平台上发布出让公告, 这个公告里面会写清楚地块的位置, 还有面积, 用途, 容积率, 起始价, 竞买保证金, 以及出让时间这些信息, 通常来说公告期不能少于10个工作日。
2. 符合条件的竞买人, 要持营业执照, 要持资质证书, 还要出示已经缴了保证金的凭证, 在公告截止日前, 完成报名这一步手续。如果没有按时缴纳够额的保证金, 这种情况视为放弃了竞买资格。
3. 公开竞价环节
招标的方式是这样操作的, 把密封好的投标书交上去, 之后由那个评审委员会按照预先定好的评分规则来进行评定, 以此来确定最终竞得人是谁。
采用拍卖会的方式进行。在现场的时候, 参与者需要举起号牌来进行竞价。等主持人把槌子敲下去以后, 那个给出的价格最高的人, 就可以得到拍品了。
挂牌的这种方式是, 如果在规定的挂牌这个期限之内, 竞买人会一个接着一个地依次进行报价, 等到时间截止的时候, 那个报出最高价格的人就会获得竞得的资格, 如果出现了相同的价格这种情况, 那么最后发出报价的人就拥有优先权。
4. 签约与缴费的意思是, 竞得人必须在规定的时间段里面, 去跟市这个自然资源局签订那个国有建设用地使用权出让的合同, 并且呢, 要按照合同里写好的这些约定, 把全部的这个出让价款给缴纳完毕。
要是逾期不缴纳的话, 那么这个保证金就不予退还了, 而且在这之后的两年的时间之内, 也是不允许这个人再去参与西安市土地这个竞买活动的。
5. 交地与登记: 出让方要按照合同里约定的条件, 把土地交付出去, 而竞得人呢, 需要拿着出让合同, 还有缴费凭证这些材料, 去办理不动产权的登记手续。
竞买人参与条件
竞买人必须是在中华人民共和国这个国家里面完成注册手续的企业法人或者是其他类型的组织, 并且要具备跟土地用途相匹配的经营资质, 比如房地产开发或者是产业投资这样的能力。对于那些属于住宅类和商服类的用地来说, 竞买人需要在西安市这个地方办理过纳税登记的手续, 同时还不能有重大的失信行为记录。
如果涉及到产业用地的话, 那么竞买人就要满足产业准入的条件以及投资强度的要求, 还有亩均税收等方面的履约条件是什么样子, 具体的标准以每一宗土地的出让文件里写明的那些内容为准。
当前政策要点
对于住宅和商用服务用地来说, 是要全面地去实行那个叫作限制地价以及去竞争建筑品质这样的土地出让规则的, 当价格达到了封顶的地价之后, 就会转化为对那些建筑的品质也好或者是那些需要配建的什么东西的要求来进行竞价的这么一个环节, 为的就是要把那种高价抢地的一个现象给遏制住。
在产业用地方面, 开始推行“标准地”的出让工作, 这一做法把产业准入、能耗以及环保等关键的指标, 全部都写进了土地出让条件里面, 这样一来, 就实现了拿地之后立马就能开工的效果。
对于保障性住房用地来说, 以及对于配售型保障房用地来说, 按照规定要实行定向供应的这种方式, 是不能够进入到公开的招拍挂渠道里面去的。
对于那块已经出让, 但是动工时间还没有满一年的土地, 会按照土地出让价格来算, 收取百分之二十的费用的, 这部分费用被叫做闲置费；至于那种状态是满两年了都没有动工的情况, 并且造成这个情况的原因不是由政府部门的原因引发的话，市自然资源主管部门有这个权力, 把这块地给无偿地收回来。
高频问题解答
问：如何查询西安市最新土地出让计划及公告？
回答的内容是, 您需要进行登录操作, 登录的目标地址是西安市公共资源交易中心的官方网站, 或者找到名为“西安市土地使用权交易市场”的对应专栏, 在这样做了之后, 您就可以去查看关于已经公告出来的以及计划在后续出让的地块的一些详细的信息, 这些详细信息是包含有位置情况的, 还包含有用途设定的, 同时也包含了起拍价格的数据, 甚至还包含了对于竞买人所提出的具体要求方面的内容。
问：一宗地出现流拍后如何处理？
答复内容是, 那些流拍的地块要由市的自然资源局来重新组织出让工作, 在这种情况下是可以下调起始价或者对出让条件进行调整的, 如果遇到连续两次都流拍的情况, 就依照法律的规定可以采纳协议这种方式来开展出让活动, 只是说要经过报批并且还得搞公示。
问：竞买人因资金问题无法按期缴纳全部出让金怎么办？
答案是, 在土地出让合同当中是可以去约定关于分期缴纳这个问题的具体安排的。至于那个首期款的缴纳比例以及具体的时间期限, 是要以那个具体地块的出让文件里写明的内容为准才能够确定的。
要是没有按照规定的期限把款项全部缴清的话, 就要按照合同里面约定的那些条款去承担相应的违约金。如果情节严重的话, 那么保证金就不会再退还给竞买人了, 并且还会取消该人的竞买资格。
问：土地交易相关纠纷向哪个部门反映？
答: 如果存在交易程序的合规性问题, 那就直接向西安市公共资源交易中心发起投诉；要是遇到出让合同方面的问题, 或者涉及土地管理的事项, 就向市自然资源局去咨询, 或者是把相关情况反映上去；而一旦涉及到不动产登记问题, 就需要前往市规划和自然规划局的不动产登记中心来提出申请。
