西安市国有建设用地使用权交易这个事情, 是由西安市自然资源和规划局来统一进行组织的, 它是通过“网上挂牌”加上“现场竞价”这种方式去实施的, 交易的主体必须是要具备相应的资质才行, 要按规定法定流程把出让、缴款登记这些全套的事情全部做完才算是完成了整个流程, 下面的内容就是根据现在现行规则写出来的一个完整的操作说明文本。
出让方式
在西安市, 对于国有建设用地的使用权进行出让这件事儿, 是采取招标、拍卖以及挂牌这三种方式来操作的。
经营性用地, 也就是住宅、商业和办公这一块土地, 在出让的时候, 必须是通过招标、拍卖或者是挂牌这些方式来搞定的, 这个过程通常简称为招拍挂, 绝对不可以采取协议出让这种方法。
对于工业用地来说, 在原则上要采用招标投标、挂牌或者拍卖的方式来进行处理, 如果遇到什么特殊的情形, 那么就可以用协议出让的办法, 但是这件事必须经过市级的相关机构审批同意才行。
对于公益类的项目而言, 比如市政项目、教育项目和医疗项目等, 是可以依法提出申请来使用划拨用地的, 这类用地不会进入到市场交易环节中去。
依据, 也就是《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》这个文件, 它是国土资源部部长发布的第三十九号令。
交易流程（六步）
1. 公告发布: 在"西安市土地房产交易服务网"这个平台上, 会由市局方面来负责发布出让公告。这个公告的持续时间需要满足一定的要求。具体的要求是, 时间不能少于20个工作日。
2. 竞买报名这一步是要让竞买人在那个规定的公告期间里面, 去向相关部门去提交自己的资格申请, 同时还要去缴纳那个叫作竞买保证金的金额, 这个金额的情况是绝对不能低于起始价的百分之十的。
3. 现场竞价, 就是在挂牌截止时间那天, 或者拍卖日期当天开展竞价活动, 最后那个报出最高价格的人, 就能把东西拿走。
4. 签订合同: 竞得人要按照公告里约定的, 一般是在十个工作日内, 跟市局把出让合同签了。
5. 缴纳出让金, 指的是按照合同里约定好的条款, 把总的价款交齐, 或者先把第一期的款项给付清楚。
6. 要去办理登记的相关业务, 你就需要拿着合同以及缴款凭证这些材料, 然后前往西安市不动产登记中心这个地方, 最后才能办那个不动产权属登记的流程。
价格机制
这个起始价格呢, 也就是那个底价, 它是怎么出来的? 这是由那个负责去评估的机构来确定的。他们用的是市场法什么的办法, 还有基准地价这种办法, 来把这个问题给搞定。
关于加价多少这个问题, 要看出让文件具体是怎么写的, 大多数时候这个幅度是起始价格的百分之1到百分之2左右。
对于部分的地块来说, 会设置一个最高限价, 当竞价达到了这个限定的价格之后, 就会通过摇号的方式来决定最终的竞得人。
关于土地出让金的缴纳问题, 规定是可以选择一次性付清也可以分期支付, 但是分期付款的时间跨度最长不能超过合同约定的总期限, 一旦发现逾期没有按时缴纳, 就要按照天来算进行收取滞纳金。
主要费用构成
合规要点与常见风险
参加竞买的资格要求是, 企业法人单位必须要把营业执照和验资报告交上来, 而对于那些属于住宅类用地的部分批次, 还会特别要求参与者必须要具备房地产开发的相关资质。
关于资金监管这一事情方面, 土地出让金这笔钱必须缴入到指定的财政专户里面去, 不可以直接使用贷款的资金来进行支付。
违约责任: 如果没按时签约、没按时缴款或者没按时交地, 那么保证金就不会退还。并且, 在两年之内, 都不得参与西安市的土地竞买活动。
信息公示如下。出让公告在西安市土地房产交易服务网上公开。成交结果也在西安市土地房产交易服务网上公开。这些内容都是可以进行查询的。
具体的地块条件, 以及竞买的这些具体要求, 全部都是以当前这一批次的出让文件为准的。因此建议大家在进行竞买活动之前, 最好去西安市自然资源和规划局的官方网站上登录一下, 以便核实最新的公告内容。
