土地交易的全流程, 是要从公告发布一直做到项目开工, 正常的周期是4至8个月, 在这个流程里面, 招拍挂这个环节大概要花30天, 签约和缴费大概要花15天, 办好不动产证这件事儿大约也需要30天, 而开工前的准备则要多花3到6个月, 下面就要按照法定的程序来, 把每一个阶段对时间的要求给拆解得清清楚楚。
01招拍挂出让阶段（约30天）
根据《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号）来进行操作, 在发布出让公告之后, 到竞买截止时间这段期间, 时间长度是不能少于20日的, 然后等到竞买成交以后, 受让方必须在10个工作日内这个时段里面, 把《国有建设用地使用权出让合同》给签好, 在这一个阶段, 总共加起来差不多是需要花费30天的时间的。
公告发布: 国土资源部门要提前发布出让公告, 把公示的时间弄成至少得满足20天的要求。
先要缴纳保证金, 之后参加竞买活动, 最后要在现场确认是否成交。
当那个确认成交的文件被签署完成之后的十个工作日内, 我们还需要再去把那个出让的合同给签下来。
02合同备案与缴款阶段（约15天）
等出让合同签好了, 受让方面就必须要按照合同里定下来的规矩把土地出让金和契税交清楚。关于合同备案、土地出让金的缴纳环节还有契税的申报与缴纳这些手续, 从头到尾加在一起大概需要用到10天到15天的时间。具体情况是:
关于土地出让金的事情,需要在合同生效之后大概15天之内把它缴清土地交易流程时间土地交易流程时间, 但是, 如果合同里对分期付款有特别的约定, 那就得按照那种约定来走。
关于契税的事情, 你需要从纳税义务发生那天开始算起, 在十五日内去把这个税给申报和交上, 这个规定是在《契税法》第九条那里写着的。
合同备案这个事儿, 是由自然资源部门负责受理并且进行登记的, 这个过程大约需要5个工作日。
03不动产登记阶段（约30天）
大家要是去办国有建设用地使用权的首次登记, 依据那个《不动产登记暂行条例实施细则》（也就是自然资源部部里的令）, 规定的办结时间是30个工作日, 这大概差不多是6周的时间。不过要提醒大家, 这个时间是不算那些公告期的时间的。
在实际操作当中, 现在很多地方办事效率提高了, 已经把这个时间压缩到了15到20个工作日。至于你需要准备的材料嘛, 主要就是出让合同、缴款凭证、完税证明, 还有身份证明这些东西。
04开工准备阶段（约3至6个月）
在成功拿到土地证书之后, 接下来要进入的就是针对规划以及建设相关的审批环节。
关于建设用地规划许可证这件事, 大概需要花费的时间是大约10天到15个工作日这个范围。
关于建设工程规划许可证, 所需的办理时间大概是20到45个工作日左右, 这个具体时间需要根据项目本身的复杂程度来看。
施工许可证的情况是, 时间大概在15到30个工作日。
关于环评审批、消防审批以及人防这类专项的审批工作, 它会根据具体的项目类型来决定时间长短, 所需周期大概是在1个月到3个月这样一个范围内。
05影响实际耗时的主要因素
06全流程时间速览
咱们上面提到的那些时间方面的标准, 都是从《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》、《不动产登记暂行条例实施细则》还有《契税法》里面来的, 同时也参考了各地自然资源部门公开的那些办事期限。
具体到每一个项目的话, 得按照当地主管部门最新发布的办事指南里面写的内容来定。建议大家最好在拿地之前, 去找一下自己所在的城市或者区县的自然资源局, 咨询一下当前实际的办理周期到底是多久。
