城乡统一建设用地市场的建设, 核心是打破城乡土地二元结构的限制, 把农村集体经营性建设用地, 还有国有建设用地, 纳入同一个市场体系里面去, 从而实现权利相同、价格一致、同等可以进入市场进行交易的状况, 还要做到税负权利也相同。
依据2019年修订的《土地管理法》第六条第三的规定, 经过依法登记以后, 集体经营性建设用地就可以不经过征收这个步骤, 直接就可以进入市场进行交易, 这一件事情, 标志着城乡土地要素市场实现统一方面, 取得了实质性的突破。
政策与制度框架
市场建设遵循"政府定规则、市场定价格、农民得实惠"基本原则。核心法律依据为《土地管理法》（2019年修订）及《关于深化农村集体经营性建设用地入市试点工作的指导意见》。
省级自然资源主管部门据此制定本地区入市管理办法城乡统一建设用地市场建设城乡统一建设用地市场建设，明确入市条件、审批程序、收益分配比例及监管机制。入市土地是需要满足同时具备多个条件的, 这些条件包括权属要清晰并且完成不动产登记符合国土空间规划和产业规划等等, 同时也不涉及生态保护红线和永久基本农田。
核心运行机制
1. 供应土地的方式可以是出让、出租、作价出资或者入股, 这些方式都属于市场化的方式。集体经营性建设用地可以采取招标、拍卖、挂牌等具体形式来实现出让, 并且在这种情况下, 它的使用规则要和国有建设用地的使用规则一样, 都是通用的。
2. 价格体系是这么回事儿, 具体说来, 那是由县级以上的自然资源部门专门去负责编制的, 他们编的是集体建设用地的基准地价数据, 而且这个数据的动态更新时间周期，是不能够超过五年的期限的, 至于说最终交易的参考价格到底是个啥样子的, 那得要拿评估的结果作为底价才行, 最后通过公开竞价的方式把这个价格给确定下来。
3. 关于收益的分配问题, 也就是入市以后所获得的净收益, 需要按照国家以及集体、集体经济组织本身、原权利人这三级来进行分配。其中每一级具体所占的比例多少, 是由各省的政府来规定的。而在那些进行试点的地区, 原权利人就是农户这一群体所分得的比例, 通常情况下是不能低于百分之三十的。
4. 在交易监管这个方面, 入市进行交易的行为会被纳入到省级公共资源交易平台当中去, 实行统一的挂牌、公开的竞价以及合同备案这样的操作模式, 而且在整个流程中都会进行记录, 以便后续能够追踪和查考。
关键落地要点与常见难点
在规划这个环节进行衔接的时候, 入市项目必须先把国土空间规划的审查工作给完成, 让用地性质的具体内容以及容积率的数值状态, 全部都通过规划条件把这个事情锁定住。
民主程序需要由本集体经济组织的成员大会来进行处理, 必须经过到会的人员中三分之二以上的人同意才行, 或者是由那些代表去投票, 也得达到同样的比例才行, 最后做出来的这个结果和决定, 还得拿出来给大家看, 并且公开张贴的日期不能够少于十五天那么长。
关于历史遗留下来的问题, 规定是那些还没有登记清楚的或者是有权属纠纷的集体土地, 必须先把确权登记这件事给做完, 否则的话, 这些土地区块是不具备进入市场交易的资格的。
在税收征管的层面, 当集体经营性建设用地进入市场进行交易时, 必须按照规定依法交纳各种税费, 并且其征税的标准和办法是和国有建设用地一样的。
一旦出现了退出的情况, 具体的机制是如果土地进入市场之后用途发生了变更, 或者是土地使用权的期限到了, 那么就要参照一下关于国有建设用地的那些相关规定去执行。
大家如果想要查看各地最新的入市实施方案, 还有具体的交易规则, 那么可以去属地自然资源主管部门的官方网站上面查询, 或者访问www.xtzdxmgj.cn这个网址, 在这里面能够获取到全国政策汇编以及实操指引。
