在天津市开展土地使用权方面的交易活动, 这里面包括了土地出让、土地转让, 还有划拨土地转成出让土地的情况。涉及到的费用并不是单一的一种叫手续费的收费项目。这些费用是由很多个税费的项目组合而成的。为了让大家看清楚, 下面要开始按照缴费的主体以及相应的环节来把每一项的标准逐一列出来展示给大家。
主要费用项目一览
以上的税率, 是依据《中华人民共和国印花税法》, 这个是在2022年7月施行的, 《契税法》, 那个是在2021年9月施行的, 还有增值税的现行政策。天津这边, 是执行全国统一的标准的, 没有额外的地方加成。
各项费用计算要点
1. 契税的计税依据是土地的成交价格。企业或者单位在受让非住宅用地的情况下, 这些非住宅用地包括工业用地、商业用地等等, 税率统一为百分之三。个人购买住宅用地时, 适用住房契税的优惠政策。具体来说, 如果是首套房, 税率是百分之一到百分之一点五；如果是二套房, 税率是百分之一到百分之二。
2. 增值税的情况是, 如果转让方作为一般纳税人拿到了合法的扣除凭证, 那就按差额来算税, 具体办法就是把成交价减去购入原价后的结果乘以9%的税率, 要是选择了简易计税办法或者没有合法的扣除凭证的话, 那就得全额按照5%的税率来交税, 至于附加税费呢, 包括7%的城建税、3%的教育费附加以及2%的地方教育附加这些项目都是要以实际缴纳的增值税金额为基数来进行计算的, 加在一块儿大概也就是12%的样子。
3. 土地增值税: 它是以增值额作为计算基准的, 所谓增值额就是转让收入减去扣除项目之后的结果, 而那个扣除项目里面包括了为了取得土地使用权而已经支付了的金额、开发成本以及相应的费用, 还有可以加计扣除的部分等等内容, 如果增值率是不超过百分之五十的，那么就适用百分之三十这个税率, 然后会随着数值的增加逐级往上浮动直到百分之六十为止。
4. 印花税, 买卖双方需要各自去缴纳, 缴纳的金额为土地交易合同金额乘以0.5%。
5. 登记费的具体标准是, 当您需要去办理土地使用权变更登记业务的时候, 就得按照规定, 向天津市不动产登记中心这个机构, 按每件550元的额度来缴纳这笔费用。
简易计算示例
有一家企业拿3000万元, 去买下天津的一块工业用地, 出让这家公司是一般纳税人, 用的是差额计税的办法, 它原来买这块地花了800万元。
关于契税, 这个费用是由受让方来支付的, 具体的计算方式是拿3000万乘以3%, 结果等于90万元。
关于增值税这一块, 因为是由转让方来缴纳, 所以要先用三千减去八百, 得到两千万元, 再乘以百分之九, 这样就等于一百九十八万元的税额；至于附加税费, 大约是拿一百九十八万元去乘以百分之十二, 最后算出来就是二十三点七六万元。
关于属于转让方的土地增值税, 它是根据增值额来进行计算的。
关于印花税, 需要由甲方和乙方分别承担, 具体的计算方式是拿三千万乘以百分之零点五这样得出的结果就是十五万元。
关于登记费, 具体的金额需要确定为五百五十元。
缴纳流程与注意事项
在申报环节, 转让方需要在交易合同签订之后15日内, 向天津市税务机关, 或者说区局进行申报, 涉及的税种包括增值税, 还有土地增值税和印花税。与此同时, 受让方需要拿着相关材料去不动产登记中心完成过户手续, 这个过程的前提是必须先拿到契税缴纳凭证。
办理地点: 天津市各区域的不动产登记中心, 以及在对应的税务窗口进行办理；还可以使用"津心办"APP来操作, 或者通过天津市政务服务网在线上预约。
需要准备这些材料, 比如土地交易合同、原来的土地使用权证、双方的营业执照或者是身份证、完税证明这些东西。
提示, 如果是土地由政府通过招标、拍卖或者挂牌的方式来出让的话, 那么土地出让金的标准是由天津市自然资源和规划局按照年度的基准地价以及拍卖的底价来确定的。这种情况不属于上面提到的那些税费的范围, 所以需要另行地关注一下出让公告。
高频疑问
划拨土地能够被直接进行转让这个说法对吗?不对。因为按照相关的规定, 如果想要把划拨的土地拿去进行交易的话, 必须经过政府方面的批准。另外, 还需要先把土地的性质转变为出让土地, 并且要补缴一笔土地出让金。只有完成了这一些步骤之后, 这块土地才可以进入到市场里面去进行交易, 这是不可省略的必要环节。
税费能不能够进行减免处理呢? 只要满足法定的相关条件, 比如发生了继承行为或者是在夫妻之间进行名字更换等情况的话, 就具备免征契税以及免征增值税的空间, 具体能够否做到这一点, 必须等待天津市税务局来进行审核并最终确定。
标准是不是会改变呀, 收税这事得听法定的, 要把税率给改了, 那非得经过全国人民代表大会搞立法这一套不行, 地方上执行的那套说法说不定也会更新, 所以, 在交易之前, 打个电话到天津市的12366纳税服务热线去问问, 或者去各个区的不动产登记中心那儿确认一下最新的要求比较好。
以上的这些内容, 是基于那些现在正在实行着的全国统一的各种税务法规来整理出来的, 在天津这个地方呢, 暂时没有那种专门的地方性差异规定的条款, 在实际进行的交易活动当中具体的执行情况要以那些主管部门最终给出的核定意见为标准才行。
