关于土地交易, 这里面包括出让、转让以及互换的情况, 所牵涉到的税费问题, 可以根据缴纳税费的一方是谁, 来划分成买方需要承担的那些税和卖方需要承担的那些税这样两个大类, 总共加起来有8项主要的税种, 下面所提供的内容, 是基于2026年现行的标准税率以及计算依据来的, 并且这些内容覆盖了国有建设用地与集体经营性建设用地。
【土地交易税费一览表】
关于各项税费的关键之处, 需要作出具体的说明和解释。
一、契税
我们要根据《契税法》的规定来看这个事, 这部法律是在2021年9月1日正式开始执行的, 里面写明了法定的税率范围是百分之3到5%, 具体的税率是由省级政府在规定的幅度之内来确定的, 对于住宅类的房屋, 如果是首套房的话, 面积在90平方米以下的按照1%征收, 面积超过90平方米的是按照1.5征收, 如果是第二套住房的话, 面积在90平方米以下的是按照1征收, 面积超过90平方米的是按照2征收, 至于那些非住宅类的房产, 包括商铺、办公场所还有工业用地在内, 都是统一按照3的税率来计算缴纳的。
二、增值税及附加
关于转让国有土地使用权一事, 其税费是按照差额来进行征收处理的, 如果是属于一般纳税人的情况, 那么对应的税率是百分之九, 若是被认定为小规模纳税人, 则采用的是百分之三的征收率, 而对于附加税费这一块内容, 它是包含了城市维护建设税、教育费附加以及地方教育附加这三个部分的, 具体情况是城市维护建设税在市区的环境下按照百分之七来算, 处于县城时是按百分之五来计算, 如果是其他区域则是百分之一, 教育费附加的比率固定为百分之三, 地方教育附加的比率也是百分之二, 以上这些项目加在一起合计金额大约就等于增值税额的百分之十二。
三、土地增值税
根据《土地增值税暂行条例》所规定的标准, 是存在四级分档的, 这个分档是看着增值额以及扣除项目金额之间的比例来定等级的。具体而言, 当那个比例是在50%及以下的时候, 适用的税率就是30%。
然后呢, 如果比例是在50%到100%这个区间里面的话, 那么针对这部分就应该适用40%的比例了。再接着说, 若是比例落在了100%到200%的范围内部, 则按照50%来执行。最后, 假如该比例超过了200%, 那么就要按60%去算。
除了上面说的以外, 还有一种特殊情况, 那就是针对个人转让那些非住宅类房产的情况。这种情况下, 是不用去照上面的分级去算的, 而是直接采用一种核定征收的办法, 也就是按照转让收入金额的5%来进行征收。
四、印花税
根据咱们现在能直接看懂的规定, 也就是《印花税法》, 这部法律是从2022年7月1日开始施行的。这里面有个叫产权转移书据的玩意儿, 它的税率是万分之五。然后呢, 这个买卖双方的各自责任是分开的, 就是说, 买卖双方得就各自手里的合同金额, 分别去缴纳那部分税款。
五、这里存在企业所得税, 同时也有个人所得相关的税收规定。
对于企业来说, 转让土地的时候, 要基于那个叫应纳税所得额的钱去缴税, 这个钱呢, 是通过把转让拿到的收入, 减去对应的成本, 再减去相关税费后算出来的, 然后按照百分之二十五的税率来算税额；而对于个人来说, 是把这笔收入归到财产转让所得这一类里, 然后直接按照百分之二十的税率来缴纳相应的税款。
【高频疑难解答】
问：增值税与土地增值税是否重复征收？
答: 这种情况不算是重复征税。因为增值税这属于价外税, 在计算土地增值税的时候, 是拿扣除掉增值税之后的金额作为转让收入的, 这样一来，两者的税基就不一样, 所以并不存在重复征税的问题。
关于一个大家所关注的问题, 那就是对集体所有的土地使用权, 是否可以投入市场进行交易操作。
对于大家关心的这个问题, 具体的答复内容是, 农用地是不允许被擅自转让的。
如果是涉及到了集体经营性建设用地, 那么它必须满足好几个先决条件才可以进入市场进行流转, 第一个前提是必须符合相应的规划要求, 第二个前提是已经完成了合法登记手续, 第三个前提是要取得本集体经济组织成员会议的同意, 并且这个同意的比例需要达到三分之二以上才有可能入市交易。
关于在交易过程中所需要缴纳的税费标准, 一般是参照国有建设用地的相关标准来执行的。
问: 在合同约定中, 如果出现了“税费由买方全部承担”这样的条款内容, 那么这个安排是否具备法律效力?
从民事合同的这个层面来看, 效力是存在的, 但是法定的纳税义务人这一事实并不会因此发生改变。税务机关依然会继续向法定的纳税人进行税款的征收工作, 代付方是无权以存在合同为理由来拒绝履行缴纳义务的。
以上的税率跟政策的依据, 是那个《契税法》还有《印花税法》, 以及《土地增值税暂行条例》这几个文件。而且还包括财政部还有税务总局现在还在生效的那些公告。具体的执行情况的话, 还是要以那个交易所在地的主管税务机关核定的结果为准的。
