关于土地使用权出让与转让所涉及的各项税费, 总共有五个大的类别。这五种税费分别是契税、印花税、增值税以及相应的附加费用、土地增值税和所得税。这些税费由参与出让或者交易的双方分别承担。
具体的缴纳金额取决于实际的交易类型、交易主体的性质也就是企业还是个人，以及当地执行的税率标准。接下来将按照各个税种的顺序来列出目前的现行计算标准。
各税种计算标准
1. 契税（受让方缴纳）
计税所依据的那个数值, 指的就是那个不含增值税的成交价格。
税率是3%到5%, 这个具体的税率是由省级政府来确定的, 而且在多数地区执行的时候, 都是按照3%的比例来执行的。
个人在购买住房的时候, 会享有特定的优惠情况, 如果这是第一套房子且面积不大于九十平方米那税率就是百分之一, 要是第一套住房的面积超过了九十平方米, 那税率会提高到百分之一点五, 而对于不是首套的房子, 一般的税率水平是百分之三。
契税这个东西, 它其实是等于那个成交价格乘以适用的税率来得出来的。
依据：《契税法》（2021年9月施行）
2. 印花税（双方各缴）
关于计税的依据, 这个情况要根据合同中所写明的金额来进行确定。
这个税率是按照万分之五来计算, 也就是说相当于百分之零点零五。
关于那个印花税的算法, 它就是拿合同的总金额去乘以一个数字, 这个数字是百分之零点零五。
依据：《印花税法》（2022年7月施行）
3. 增值税及附加（转让方缴纳）
对于一般纳税人的情况来讲, 税率是百分之九。
关于小规模纳税人这个话题, 它的征收率是百分之三, 同时, 要是你在一个季度里面的销售额不超过三十万元的话, 那就是可以免征的。
还有附加税, 它的计算基数是实际上交给税务的增值税, 这里面包括城市维护建设税, 税率有7%、5%和1%三种情况, 再加上教育费附加3%, 以及地方教育附加2%, 加在一起总共大概是12%, 这是在市区里面的情况。
计算公式是这样搞的, 就是增值税等于销项减去进项, 然后附加税费等于增值税乘以对应的那个税率。
4. 土地增值税（转让方缴纳）
计税的依据就是增值额, 这个数值等于转让所获得的收入, 然后减去允许扣除的项目, 这些项目包括成本、费用已经缴纳的税金等情况。
这个四级超率累进的规则是, 对于低于或者等于百分之二十的部分, 税率要按百分之三十来算；超过百分之二十并且没到百分之七十这部分, 税率为百分之四十；从百分之七十到百分之一百之间的区间, 税率定在百分之五十；要是超过了百分之一百, 那就不一样, 税率变成百分之六十。
那个用来算土地增值税的方式, 就是先把那个增值额给它乘上一个税率, 然后呢再去减掉扣除项目数, 这个数是乘以速算扣除系数来得出的。
依据：《土地增值税暂行条例》
5. 所得税
对于企业来说, 企业所得税的标准税率是百分之二十五, 但是高新技术企业可以适用百分之十五的优惠税率, 其具体计算方法是用转让收入减去原值再减去相关费用后进行的计征。
对于个人来讲, 涉及到个人所得税的情况之中, 如果是财产转让所得这一项内容的话, 税率是百分之二十。
计算示例
某企业以5000万元, 这个价格是含税的价格, 进行工业用地的转让, 适用的税率是百分之九, 另外还有城建税, 其比例为百分之七。
不含税的收入大概等于四千五百八十一万元零一千六百块钱, 它是用五千万元除以一点零九得到的结果。
增值税的税额等于4587.16乘以9%, 最后的计算结果约为412.84万元。
城建税的计算结果是用412.84乘以7%, 最后约等于28.90万元, 同时教育费附加的金额大约为12.39万元, 此外地方教育附加的数额也大约是8.26万元。
计算结果是, 用五千乘以百分之零点零五, 最后得出的结果, 就是等于二点五零万元。
按照现行的规定, 受让方需要缴纳的契税数额是这样的, 就是用4587.16万元乘以3%, 大概算出来是137.61万元。
土地增值税以及所得税这些税费, 是需要依据那些具体的可以扣除的项目, 然后由专人来进行另外一次核算的。
注意事项
在划拨土地转让这个环节里头, 那个事情必须先补缴土地出让金, 等把这笔钱补上了之后, 再按照出让流程来缴税。
在同一项交易里面, 增值税、土地增值税以及所得税, 这几个税种的扣除口径是不一样的, 所以, 不能把它们混在一起使用。
在涉及到旧城改造以及拆迁补偿这些情况的时候, 如果因为这样的缘由而重新拿到了土地使用权的话, 那么就可以获得减少或者免除契税这样的优惠措施, 这个规定是出自《契税法》第七条里面的内容。
各个地方的契税税率是不一样的, 所以在计算之前要确认当地最新执行的标准。
高频疑难
把土地使用权折算成股份来投资入股这种行为, 是不被视为进行转让的, 所以暂时不用去缴纳增值税还有土地增值税, 但是呢, 印花税还是需要照常缴纳的。
计算的时候需要按照顺序来, 先算增值税, 接着算附加税, 然后再算土地增值税, 这里头扣除的项里要把前面那两个东西都给算上, 最后再把所得税给算了, 整个过程必须得一步一步地往前推。
上面这些标准, 是根据现在有效的《契税法》、《印花税法》、《增值税暂行条例》、《土地增值税暂行条例》、《企业所得税法》以及《个人所得税法》, 拿来做确定的, 到了具体执行的时候, 请以税务机关发布的最新公告里写的内容为最终依据。
